二手房“跌跌不休“,西安房价还倒挂吗?

栏目:驾照 来源:中国甘肃网 时间:2019-11-17

一年的时间,市场瞬息万变。2018年刚启幕时,西安也才刚刚限价两个多月,一二手倒挂更是激起了不少购房者对新房的热情,二手房在年初“房荒”时,也是一片火热,随着调控政策的持续收紧、购房者对市场预期的回落,新房、二手房均出现了打折现象。

 

数据来源:天正评估 制表:沈视楼市

 

二手房更为凄惨,西安城六区8月的成交量较癫狂的4月、5月直接腰斩,来得快,去得更快!老业主主动降价的案例不胜枚举,背后的降价逻辑与新房相似,远郊区域最先降,而如今到了2019年,我们再去关注二手房市场时发现,成熟区域的二手房也开始降价了!

 

壹丨成熟区域二手房降了

 

数据来源:天正评估 制表:沈视楼市

 

由于不受限价政策的管束,二手房价走势更能贴切地反映市场近况,回顾2018年成熟区域二手房价走势与市场走向完美契合,高新、曲江、经开、城六区二手房价在20188月触顶后,连续4个月价格持续下行。

 

20181-8月,全域二手房价都处于迅速上涨的时期1月份的高新二手房均价11714/㎡,8月时冲至15966/㎡,涨幅达36.2%;经开区8月均价12093/㎡,涨幅达45.6%;曲江涨幅29.1%;城六区涨幅42.2%

 

8-12月份,全域进入普跌状态,高新12月二手房均价13811/㎡,较8月高点时,跌了2155/㎡,降幅为13.5%;经开12月均价11247/㎡,降幅7%;曲江降幅6.9%,城六区降幅6.3%

 

从最新的官方数据来看,全国二手房价格环比下跌的城市多达22座,几乎涵盖各级城市,在没有重大利好的刺激下,二手房价格还将持续走低,但我们还是能看到,即便全域二手房进入普跌状态,涨幅仍是远远大于降幅的。

 


贰丨一二手房倒挂现象缓和

 

相信各位最近在朋友圈里也都会频繁看到二手房中介发布降价房源信息,S姐跟几位会客厅内的朋友交流时,获悉到配套成熟的区域二手房降价幅度十分明显。

 

大明宫板块太华路上的中海开元壹号2018年上半年最火热的时候,挂牌价高达1.8-2.3万元/㎡,而在最近该盘有房源挂出1.5万元/㎡的价格,并且价格还可以再谈,价格与区域内新房基本持平。

 

驻扎太华路多年的中介门店店长徐某表示:“12月底开始,挂牌出售房源明显增多,那些8月、9月持房观望的房东,现在会主动降价拿给我们卖,实际成交价和网上看到挂牌价相差1000-2000/㎡左右,虽然还是有极少数不愿降价的执拗房东,但整体还是可以明显感知到客户春节前对现金流的强烈渴望。”

 

一位想买曲江学区房的家长告诉S姐,紫薇曲江意境也降价了,在市场最为癫狂之时,该盘二手房价格高达2.3万元/㎡且一房难求,而如今价格已经跌至1.7万元/㎡,部分房东为了促成成交,还愿意主动承担交易环节产生的税费。

 

同样符合这位家长需求的还有华侨城天鹅堡,20186月,该盘挂牌价接近2.5万元/㎡,如今释放的房源价格大多在2.2-2.3万元/㎡,运气好的话,还能淘到2/㎡以下的二手房,天鹅堡20184月中旬及11月底备案的两栋楼价格均为18400/㎡,可以看到,该盘一二手价格倒挂的现象有所缓和。

 

经开板块缺货时,很多购房者都来咨询白桦林居这个盘,20187月,该盘挂牌价接近2.2万元/㎡,相隔半年不到,该盘网站上的挂牌价1.8万元/㎡左右,跌了近4000/㎡,两公里以内的新盘——龙湖景粼天序最新备案价17459/㎡,两盘近乎持平,倒挂缓和的情况在经开核心区也出现了。

 

在全市普跌的背景下,我们还是发现了个别逆势上涨或价格维稳的楼盘:天地源丹轩梓园201812月成交价3.9万元/㎡左右,与201856月时基本持平;荣禾曲池东岸挂牌价3.7万元/㎡左右,较201812月,上涨近2%

 


叁丨价格坚挺的楼盘共性

 

地段、地段、地段!这句地产界的金科玉律适用于市场的上行与下行期,上行期,房子增值快,下行期,房子抗跌性强,所以在条件允许的情况下,尽量选择主城区或者离之较近的项目!

 

优秀的教育配套资源!目前西安的教育资源还较匮乏或者说不均衡,多少家长都会不惜重金解决孩子的教育问题,还要租房陪读,虽然如今学区、学位不得与房屋绑定,但那些学校资源较好的区域还是受到追捧。


价格合理!放到如今的市场,同是1/平米的二环和三环边你会选择哪里?1.3/平米新区和核心区楼盘你会选择哪个?价格不比不知道,一比才会凸显出性价比。


借网友的一句话,现在这个时候入手买的房子就要符合三点:“房价上涨可出售,房价下跌可自住,房价平稳可出租。”有很多朋友常跟我说自己买房的诉求是“投资兼自住”其实也是这个理。


如果资金足够,尽量去买“位置好、配套好、品质好”的三好楼盘,在资金预算有限的情况下,更要货比三家,选择适合自己的楼盘,不攀高价楼盘、不追热点区域。



肆丨对新房市场的影响

 

在一二手房价格严重倒挂时,购房者自然涌向新房市场,万科金域未央首开时,价格与周边二手房倒挂3000-4000/㎡,当时火爆的场景不用过多叙述,售楼部开放当天人满为患,S姐也极力推荐购房者尽量去选择产品更先进、品牌更响亮、性价比更高的期房。

 

而如今价格倒挂有所缓和或者近乎持平时,即买即住的二手房对于急于居住的客群而言,也可以纳入选择范畴。

 

相较新房,二手房市场相对更加市场化,涨价或降价皆是市场导向,二手房价格的变化难免会影响到购房者对新房市场的预期,当二手房疯涨时,所有人都明白“买到即赚到”的基本逻辑,可当二手房价格下行时,购房者,特别是投资客群在入手新房前,难免会踌躇再三,甚至转为对市场的观望。

 

20189-12月,西安城六区二手房月均成交量不足3200,而在供应端,房东出手意愿更为强烈,在供需关系有所好转的背景下,二手房市场集中出现了降价出售的情况,二手房市场的不景气,倒挂现象的缓和,会导致部分购房者重新将视野聚焦在二手房市场,这自然会分流新房市场中的客群。


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